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十年房价对比|“下滑态势”的河北楼市,这些年经历了什么?

十年前的河北和现在相比,可以说道天壤之别。

2011年的市内六区新房签下TOP10中,3个来自河北。现在,这样的榜单已不知河北区新盘的踪影。

2011年,市内六区新房均价17885元/平米;河北区均价14908元/平米。

2021年,以5月为事例,市内六区新房均价35000元/平米;河北区均价30400元/平米。

目前河北区在购二手房均价22000元/平米;市内六区均价31700元。

这么多事实摆出来,出个结论。

河北区:整体呈圆形下滑态势。

这是为什么呢?

原因有三

1.当下写字楼都集中于在上三区,河北区产业少,吸引将近高收益人群,造成贫富差距越来越大。

从七普数据来看,河北区十年人口减少24.3万人。

2.南开区与河西区发展进步快,河北区的慢相当于原地踏步,地段价值增长缓慢。

3.2011年,“学区”观念有,但没现在如此反感。

最终构成的结果是:有钱人去南开或者河西改善,注目学区的人自由选择和平,刚须要客户不会选择外溢到北辰,回到河北区的“土著”越来越少。

说完河北区整体走势,下面来想到明确的楼盘。

小编自由选择了河北区2011年新房签约量靠前的16个楼盘,对比现在2021年他们的二手房价格。

看看哪些房子跑完输掉大势,哪些跑完输大势。

如何算数跑完赢大势?

十年通货膨胀,煎饼果子价钱都翻倍了吧,何况房子。

都说房产可以外用通胀,所以,跑完赢大势的房子,涨幅要多达100%,也就是说价格最低都要翻番儿,不过分。

跑完赢大势的房子具有哪些特质?

1.板块配套加持(地铁),造就房价提升。

海韵家园是河北区涨幅超过200%的房子,涨幅原因有这么几个:

第一,2011年,海韵家园那个方位并没有地铁,现在是两条地铁换乘站附近;

第二,海韵家园在河北第一学片,沾了学区的光;

第三,小区不远处辟了购物中心。

学铁商都齐了,地段价值下跌,房价自然就起来了。

2.十年间,学区房能跑赢大势。

这个很好理解,河北区比较好的是一片和二片的育婴里小学片。

海韵家园、海河大道、北斗星城、仁恒河滨花园这四个楼盘在以上学片,所以涨幅自然按部就班,跑完赢大势了。

3.自身产品保值。

仁恒河滨花园是这16个楼盘中二手房价格最高的,涨幅也多达100%。

一般买房逻辑是地段大于开发商大于产品,仁恒河滨花园在海河沿线,地段10年前就“值钱”。

由于仁恒的物业是亮点,10年过去了,小区产品不“旧”,自身就起到了保值起到。

4.越是低于地段价值的房子,涨幅反而越高。

汇恒园是当年的经济适用房,单价只有不到5000元/平,10年涨幅位居河北首位。

现在的价格虽有将近18000元/平米,也是翻了三倍多。

所以,越是卖板块内最低廉的房子,后期涨幅不会越大。

5.板块内的“大盘”能吸睛。

中国铁建国际城所在板块的其他三个楼盘,涨幅都没有多达100%,证明它的涨幅不是板块的原因。

但本身又定位刚需,也不是因为产品溢价跑输掉大势的。

那是为什么呢?

中国铁建国际城是将近十年的大盘,自带商业,2011年就在购,直到2019年才全部销售一空。

市面上,共计洋房特高层六个小区二手房在售。

房龄短,再加上体量大,有点“独占”片区的意思,会更有到这买二手房的人群。

接下来说道说跑输大势的房子。

不是说十年间房子降价了才算跑完输大势,毕竟通胀都能让房子涨价,涨幅大于100%的房子,肯定有哪里出了问题。

1.板块发展的迟缓,影响房价涨幅。

用南口路板块举例,处在河北区边缘位置,没有地铁。

格调艺术领地,之所以涨幅没翻番儿,是因为上涨的都是产品本身,没板块的事儿。

所以,板块发展的快慢会给房子价格拖后腿。

2.物业差影响二手房价格。

北宁湾在河北区也算大盘,共计4个小区二手房在购,其中4期有两栋公寓。

其中,垃圾堆敲、车位管理等物业问题是影响其涨价的原因。

还有富水一方小区,散户时堪称“天津首个科技住宅”,同时还有一部分普通住宅和还迁至房。

同一小区产品不一样,物业费自然不同,业主自然心里“不平衡”,从而影响物业费的缴纳。

再再加物业公司本身不善管理、不作为,经常出现小区环境差、园林破败、安保不强等现象,从而影响了二手房价格。

3.豪宅的定位与板块不相符。

楼盘代表是近水楼台和海河官邸3号。

近水楼台是河北区少见的别墅区。

所在建昌道板块并不是大提高板块,上文提及的中国铁建国际城这种刚需盘就在此。

产品定位与所在板块定位相符,单价上不去,自然跑不输掉大势。

海河官邸3号的板块倒是没错――海河沿线,由别墅和8层到顶公寓构成。

2011年的价格就在3万以上,说白了,产品本身已经溢价,超过地段价值,后期涨幅必定较少。

豪宅还有个通病,面积大,总价高,对口的消费群体少,二手房流通率自然就较低了。

4.“奇怪的”公寓。

河北区有公寓的小区很多,举两个最有特点的例子。

君临天下:房本面积比实际面积较少了一倍还多,按实际面积算,单价将近2万,十年过去,这个价格很“稳定”。

内部包含和诚基中心很像,但是不像人家有过硬的学区承托。

16梯40户,还有夹层。这样的房子真合适居住吗?

海河新天:仅次于户型有超过200平米的,产权40年,现在市面上很少能看到它的二手房挂起,客群范围太较宽,没人能接盘。

所以说,这种大面积公寓有价无市,价格没涨反降。

写在最后的总结:

1.10年间,河北区跑赢大势的房子将近一半,这印证了最开始说的“河北区整体呈下降态势”。

2.按照地段大于开发商大于产品逻辑,地段价值上涨、产品保值、开发商物业好,能帮助房子跑赢大势。

3.之前的10年,带学区属性的房子能跑完输掉大势。最近有关学区政策此起彼伏,以后还会会像之前一样,还不好说道。

4.居住和投资不能二选一,两条平行线,怎么有可能有交点呢?所以如果要投资,请求避免总价低的豪宅。

5.没重点学区的纯公寓产品,最好不要碰。

6.产品定位与板块一定要一致。买房时,先想到周边环境和小区,无法产品错配。