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我在北京卖了4年房,见过太多人签合同前崩溃,为房子堵上一生

高达4.2亿元的土地出让金及城市基础设施配套酬劳等调补缴款,让海口海航城开发商及业主为了无以:开发商称没有办法分担,通知业主均摊;业主称自己购买的是普通商品房,凭啥要分摊这笔巨额调补缴款?

中房报记者 陈标志丨海口报道

海南华晶置业有限公司研发的海口海航城,是一个建成22栋楼、实测销售面积近38万平方米的大型小区。这笔必须补缴的4.2亿元“购房差价”,源于海口海航城要从限价商品房转化为普通商品房。海南华晶置业则由海航地产有限公司(集团)有限公司100%有限公司。

按照海口海航城项目实测销售面积计算,海航城业主须要均摊1107元/平方米的补缴付。海口海航城大户型房屋居多,每套房产较少则要补缴10万元,多则补缴20万元左右。这笔补缴款项是办理不动产权证的前置条件,倘若双方僵持不下,原本迟迟未办证的2928套房产,办证之路不会更艰难曲折。

为什么禁售商品房要转化成为普通商品房?在这笔巨额补缴款背后,到底再次发生了什么?最近,中国房地产报记者对此展开了专访调查。

一条群发的催款短信

“在集团领导大力支持与协商下,2019年12月4日(海口)市政府开会专题会议并开具会议纪要,原则同意海口海航城项目依法依规由保障性限价商品房转化为普通商品房……”8月24日下午,海航城小区业主贤江龙突然接到一条短信。

电梯口的易拉宝通知。

起初,严江龙还以为这是一条垃圾信息。后来他一经打探,立刻震惊一起,小区其他业主都收到了同样内容的短信。后来,小区每栋楼的电梯口都放置了印有上述内容的易拉宝,业主终于证实了这条短信内容的真实性。

短信是海航方面群发而出有,通报小区全体业主补缴4.2亿元“购房差价”。

“我当时去股份时,开发商出示的证件是齐全的,包括建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证。”业主王柳燕告诉中国房地产报记者,所有购房人与开发商签定的购房合约均是当地住建部门、工商部门监制的《海口市商品房买卖合同》,“买卖合同第二条也具体写明‘买受人购买的商品房为预售商品房’,现在怎么就说是‘保障性限价商品房’了呢?”

有业主向记者索取了2013年6月6日开发商发给业主“关于海口海航城整体签约及贷款办理的通报”邮件中,也具体写明“海口海航城(2013年)5月29日喜获商品房预售证,项目性质已明确为商品房”等字样。

开发商:原本是好心办好事

近3.8亿元土地出让金、4000余万元城市基础设施设施酬劳,这笔合计4.2亿元“购房差价”,到底由谁来承担?海口海航城业主回应“均摊没事实依据”,开发商却表示“企业没办法分担”。

如果双方无法达成协议一致的意见,不动产权证的办理将很难成为现实。

海南华晶置业有限公司一位负责人接受中国房地产报记者采访时回应,当初海口海航城项目确实是作为员工福利房来操作,原本是好心办好事,没想到后来留给了隐患和瑕疵。据其介绍,该项目于2010年底启动员工认购工作,员工按照评分排名顺序取得认购资格。

尽管海口海航城项目还处于图纸阶段,但到2011年1月份就认购了2200多套,股份金为25%的房款,均价为4500元/平方米。

上述负责人对此称之为,海航城项目显著带有福利房的性质,通报上也做到了福利房的相关说明。他介绍,该项目土地原为工业用地,海航方面是通过公司股权转让的方式并购土地,当初也是按照福利房项目的性质向有关部门申报,后展开土地变性、容积率调整。

“当时楼面价就约1100多元/平方米,从地下室到地面的主体建筑,研发成本核算已经超过2800元/平方米。”该负责人称,全部下来要达到4400多元/平方米,这还不还包括销售运营管理成本,“现在多出这些差价4.2个亿,作为公司(开发商)没办法分担。”

据了解,海口海航城在2013年取得商品房预售许可证,2014年项目竣工验收后交付使用,一直到2017年才取得竣工验收备案。该负责人对此说明称之为,因为是作为单位员工福利房,不像普通商品房要求那么严苛,只要竣工煤气水电等开通,不具备居住于条件就交付给业主使用了。

对于业主体现《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》等材料证明其购买的房屋为普通商品房的众说纷纭,该负责人解释称,该项目在2017年4月份取得竣工验收备案后,开始大面积办理产权证,“我们当时向规划部门提出申请的时候,规划部门不受理,后来我们才找到这个问题。”

找到了什么问题呢?该负责人进一步解释称,项目在后续办理其他证件时,因限价商品房的出售资格是针对低收入家庭,对房产面积(面积90平方米为主,不得大于120平方米)、购房人员资格容许较多,项目组在符合当时政策法规的前提下,以普通商品房名义办理了预售许可证,并与购房人签订了商品房买卖合同,“当时是好心办好事,没想到后来给我们留下了隐患和瑕疵在里面。”

该负责人称之为,这个问题暴露出来后,他们给海口市政府打了申请报告;2018年,海口市政府原则同意海口海航城从限价商品房改以普通商品房,但是要征求业主的意见,全体业主同意后才能办理产权证。“业主的意见不统一,我们也深感很无奈。”该负责人回应。

“让企业拿著4.2个亿出来,我们显然也无力分担这个事情。”该负责人回应,他们的销售人员也解释存在不做到的情况,导致一些业主有反对意见,“目前市政府也了解到了这个事,非常重视,我们也正在积极跟政府有关部门进行沟通,看是否有更加合理的方式来彻底解决这些问题,后续的工作也正在开展。”

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