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买新房流程及注意事项有哪些?

买新房流程及注意事项有哪些?

购房程序一般是这样的:

一、贷款购房的程序

看房


回头几个自己能负担得起的楼盘,对比各楼盘的位置,周围交通,以及学校、医院、银行、商场等设施服务,对比价格。

最重要的是区域,看房思路排序是区域>楼盘>户型。主要先得理解确切出售的城市哪个区域发展趋势,自己寄居的只考虑生活圈的忽略这个,虽然某些楼盘散户时地理位置、交通等不好,房价也低,但是如果在城市规划区内,有极大的贬值潜力,这认同是好盘值得卖。

确认楼盘

确认自己讨厌自己不会愧疚后,交定金,签订购房意向书。留意:定金一般不会退还,所以要想清楚才交纳定金。


付首付


交首付,签订月合约,开发商开具首付凭证,一般是收据;
交首付的时候分两种情况:

(1) 以个人名义购房:首付多一些,需要百分之四十,并且需要有正式工作收入可观的担保人,担保人必须时夫妻双方,担保人附有连带责任,一旦购房者无法偿还房贷,那么担保人有责任偿还,拒不履行偿还义务时银行可以冻结担保人银行账户。
所需材料:个人身份证,户口本,单身证明,收益证明,银行流水,个人联合报,担保人夫妻双方身份证,户口本,结婚证,银行流水,首付收据,购房合约


(2) 以夫妻双方名义购房:首付最低百分之三十。夫妻双方有偿还债务义务。
所需材料:夫妻双方身份证,户口本,结婚证,夫妻双方收益证明,银行流水,个人征信,首付收据,购房合同等

网签

开发商回头程序,网签,房管局备案;

银行贷款

银行面签,查联合报,等待审批,审批通过后银行借贷。

交契税

交税,(会在交房之后办证时交纳税金,一套房90平米以下总房款 的1%税金,一套房90平米以上1.5%税金二套房3%税金)这时候就可以获得产证啦!

银行放款

银行放款,售楼处会通知业主去拿购房合约,并交纳房屋修理基金,80元/平。


缴费


契税计算出来方式

1、首套房:若面积≤90㎡,契税税率为1%;若面积>90㎡,契税税率为1.5%。
2、二套房:若面积≤90㎡,契税税率为1%;若面积>90㎡,契税税率为2%。
3、三套或以上套数住房、非住宅:不论房屋面积大小,契税税率为3%,无免除情况。


物业费:参考当地物价局。不同楼层单价有所不同
修理基金:这部分钱有的不会在你装修完了前进还,有的不弃。所以问清楚!
卫生费: 清理装修垃圾
电费水费:装修时要用到
办理房产证费用
(1)自2017年4月1日起,不动产证的办理不再需要手续费,仅须要交纳40元的测绘酬劳。如果遇见开发商要求缴纳住宅测绘费,业户们注意了,这个费用是应该有由开发商自己分担的,业主可以拒绝交纳。
(2)不动产登记费和抵押登记费只有业主在申请人商业贷款的时候才必须缴纳,这两项费用都是住宅80元,商业550元。

交房时验房程序


我们首先要看的是三书《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》,一证《房产开发建设项目完工综合验收合格证》,一表格《建筑竣工验收备案表格》。
其次我们就要看建筑主体的质量、面积。要详尽检查房屋质量,包括阳台、雨罩的外饰面有没有裂开现象。

1、墙体问题
检查墙体平整度,否渗漏,是否有裂缝。特别是查阅一些墙体否有水迹,尤其是厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话务必尽快查明原因.,让开发商展开维修。
仔细检查地面若无空壳裂开情况,如有空鼓一定要批示会见物业人员尽快修复,否则在翻新中会很容易打穿楼板。

2、水电问题
检查水电煤畅通情况,能否正常使用。
打开全部水龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、缓一点,以便检查水压和测试灌溉速度。
用测电笔检查各个强弱电是否畅通,重开分闸检查各个分闸否几乎控制各分支线路。
验收龙骨情况还包括台盆下水、浴缸龙骨、马桶龙骨、厨房和卫生及阳台地漏等。
约好楼上楼下业主,检查楼上的地面、自己的天花板、自己的地面和楼下的天花板是否不存在漏水渗漏现象,同时记录水表的记录情况。

3、门窗问题
门窗的结构直接影响室内的通风、采光、安全等多个方面,质量差的门窗在雨天有可能造成漏水,隔音和保温效果也不好。
检查门的厚度,材质和规格、密封性如何;窗子的材质、规格与厚度,玻璃的品种与厚度否安全,窗子的电源否灵活、便利、密封性如何。门窗EMU是否顺滑,表面否平整纹路,有无相当严重划痕,型材是不是裂开或断裂现象。金属配件否齐全,位置否正确,是否稳固。门窗关闭时扇与框,扇与扇无明显缝隙,密封条是否断裂,是否脱落,否中空。
检查玻璃否无污染,无破损,双玻夹层无灰尘和水气,隔开条否均匀分布。窗子排水孔否切断了,如果未切断,积水会流向型材里。
如果在验房过程中找到房屋质量有问题我们怎么办?
在验房收房的过程中,如果找到房屋有一些小的质量问题,可以让开发商及时补修。但如果出有

现以下八种情况,则购房人可以明确提出退房。
1、测算面积与合约誓约面积误差绝对值超过3%。
2、开发商逾期交房构成根本违约,即逾期交房达到合同约定的退房日期。
3、开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。
4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意掩饰未取得预售许可证的除外)。
5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。
6、无法或无法按期办理产权过户的。
7、购房者贷款申请人未批准,合同双方对付款方式无法协商一致的。
8、合同中誓约的其它退房条件出现时


注意事项:贷款放款以后,开发商应当给你出示正规的购房发票,正规的购房合约;
等到房产证下来后,不会必要抵押给银行,暂时到没法你手里;
交房时候会给你,住房维修基金发票,验房结束应当给你三书一证一表,

注:三书:

1、《住宅质量保证书》;
2、《住宅用于说明书》;
3、《建筑工程质量认定书》。

一证:指《房地产开发建设项目完工综合验收合格证》;
一表:指《竣工验收备案表》。

需要我们注意的资料!!(可拿走复印件)
1、房屋的《住宅质量保证书》——可拿走
2、《住宅使用解释》——可拿走
3、《竣工验收备案表》
4、面积测算表格,照片或打印拿走!
5、管线产于完工图(水、强电、弱电、结构)——可拿走

四、交房后业主手里应该具有的文件资料
《商品房买卖合同》
《首付发票和收据》
契税发票
维修基金发票
产权登记费收据
《银行按揭合同》(贷款买房业主)
《住宅质量保证书》
《住宅使用说明书》


五、“三书一证一表”的作用

1、《建筑工程质量认定书》
它是房屋通过有关质检部门质量竣工验收的有效凭证,可以指出质检部门对开发商楼盘工程规划的落实情况、配套建设完、物业管理实施等的认可。

2、《住宅质量保证书》
它是开发商给购房者做的书面承诺,一般是允诺如果房屋质量没有达到住宅质量保证书的标准的话,开发商必须进行维修,同时还要允诺房屋的保修期限等。

3、《住宅使用说明书》
它是针对房屋设计、施工及验收中的各项明确技术指标,如室内承重墙、水电消防等设施的涉及解释。

4、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
它是房产项目在几乎完工后经过有关部门综合验收的凭证,很多楼盘在交房时会给购房者出具竣工验收报告,购房者一定要记住,这份验收报告还包括施工单位出具的竣工验收报告和消防部门出具的消防完工报告,两个报告齐全了才有可能有合格证。

5、《竣工验收备案表格》
它是楼盘向主管部门请示竣工验收备案的详细资料,是国家强迫要求的、开发商必须对楼盘负责管理的文件标记。这份文件是楼盘通过验收、经过国家有关部门权威接纳的标志,也是开发商交楼的必要条件。

收房时开发商“三书一证一表”不全怎么办?
三书一证一表是国家对于项目交房的强制性规定,如果开发商不能获取,就意味著项目的房屋质量没有能得到国家认可,购房者完全有正当权利拒绝接受收房。
根据规定,三书一证一表中缺乏任何一个,房屋的质量就无法几乎确保,一旦购房者签订了涉及收房文件,根据契约自由、自治权的原则,就代表了购房者对房屋质量的接纳。