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笑看中国楼市20年

要说中国楼市近30年的发展,无疑是一场大牛市,归功于改革开放带来的经济活力获释,其次很最重要的一点就是在1994年,国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》,后续又不断完善,在98年取消了福利分房政策、全面推行住房公积金制度以及对外开放了商品房市场,一系列的措施实行都在表明房地产市场地位的逐步提高。

改革开放带给了持续性的人口红利,老百姓逐渐有了积蓄,在商品房市场政策实行的背景下,政府进行土地拍卖,开发商通过先一次性将“拍卖会款”上交给地方财政,老百姓再拿走储蓄和未来收益(也就是按揭贷款)购买商品房,政府再用财政收入进行城市建设,一趟通往城市现代化建设的火车就此建造已完成,政策是火车头,开发商是车厢,老百姓是乘客同时也是动力源,这也就是我们经常提及的“土地财政”。

土地财政不利也有弊

利在于让政府有了更充裕的财政收入,可以大刀阔斧的进行城市发展建设,相等于沦为城市改革发展的加速器,我们所看到的道路交通、规划建设、产业补贴等等,都是政府花钱为我们建构的价值服务,忽略,如果财政严重不足,那这些建设就得等到猴年马月,这点上土地财政无疑为我们城市现代化的发展做出了大力作用,也成为中国社会主义经济建设的先驱者,这样的积极作用在大城市一直持续了20年。

弊处在于政府对土地财政用于的火候做到,此类政策运用的成效从上而下,从低能级城市开始,逐级递增,前段所述的利处容易让地方政府麻痹,在投资建设上过度依赖土地财政,因为土地财政作为地方财政营收的一种,其他任何一类收入都无法比及,正是这种快捷、简易的模式更容易形成积极发展的假象,从短期来看,财政营收的确非常相当可观,也会成为部分官员提高的主要政绩,但正是在这美好的假象下,不会不断欠下地方未来发展的经济活力,给地方留下顽疾,以至于下游的县、镇地区,都出现普遍的高楼拔地而起,甚至在一个人口净流出的地区,竟然也规划出有密集型新的居住于场所。这就是许多较低能级城市效仿大城市土地财政的普遍性、盲目性及局限性。

地方财政的确是有了营收,因为土地实实在在的拍卖会出有了,而先前则经常出现了诸多麻烦,我了解到的就有以下情况:

其一、开发商拿地拿著了真金白银,前期、中期预售极其惨烈,最终结果就是开发商投资失利,止损、楼盘烂尾,被更有的部分购房者花了钱却没享受到应有的服务,甚至有的房子都筹办不出产证,开发商和政府部门互相踢皮球,简直不可思议;

其二、大力扩展郊区商品房市场,实行城中村征地政策,通过部分补贴敦促老百姓出售新房,相比于政府补贴的财政支出,土地拍卖会的财政收入是有很大盈余的,也就是说,通过征地政策,变相的把老百姓的储蓄掏出来购买新房,因为拆迁的补贴压根买不起新房,只能增加积蓄或按揭,这样的楼市发展是极度恶劣的,因为小城市比起于大城市而言,土地资源是最不匮乏的,局部地区的征地政策也就变得很多余。

在一线城市和县、镇地区之间,是我们整个国家城市的最重要组成部分,然后各个地区在用于土地财政刺激经济的时候,也体现出有局部差异,在诸多二线城市和新的一线城市中,少有表现优秀者,例如杭州、苏州、重庆、武汉等等,他们对于房地产市场的推行和调控却是可圈可点,都是很好的利用了这项工具促进了城市的现代化建设,并没有破坏整个城市发展的经济自然生态。

上级城市和下级城市仅次于的区别在于市场经济的优先级,简言之,一二线城市是开拓市场、三线以下城市是边际市场,边际市场服务于开拓市场,开拓市场地区自然能享用更多的国家政策及时代发展红利,资金也更倾向于向头部挤满,同时政府拍卖土地取得财政补贴城市建设,进而形成经济螺旋上升正循环,然后漫溢到三线及以下城市的边际市场,不能吃一二线城市剩下或被出局的生产能力,同样的政府通过土地财政来刺激,两者的运用效果就注定不存在大差异,而在边际市场小城市中,引领本地居民掏积蓄、筹办按揭购房,这就带来了极大潜在风险,因为老百姓所有的资产被动的与新房初始化了,一旦整体经济经常出现下行压力,整个市场在膨胀,影响就就是指边际市场开始,小城市的楼市也是最早灾情,其实这两年也已经经常出现,东北地区尤为显著,地方经济发展受限,年轻劳动力人口自然会出售资产,向东南经济带发展,如果你去海南就不会找到,太多的东北籍人群迁移,当然也有气候原因,但并不是主因,人一旦出现清净流出,房地产业必将严重下滑。

基于经济发展带给的人口流动,同时也构成了各级城市之间的逆循环,较低能级地区的人群不断迁入、突破,向更高能级的城市进阶,你可以看看身边的环境,年轻人都是不断往大城市发展,经济条件富裕后,也是逐步往能级高的城市移位,乡镇去市县、市县去省会、三线去二线、二线去一线,源源不断的供应力,因为人在自发性的往高处走,新涌进的人群进一步增加城市的居住市场需求,有市场需求也就带来房地产市场的兴旺,这两年很多二线城市的“抢人”政策就是最典型的流动反映,城市不再等人们自发的向上流动,而是主动的抛橄榄枝,更有更优质的人群来落户,落户也就对应着城市建设和居住需求。偏移也一样,在大城市无法扎根留下的人群,只能去低能级的城市买房,这样城市之间的人口流动就自然形成,整体看还是呈现下降趋势,人都在进一步向头部大城市聚集,同时得益于改革开放四十年以来的经济持续低快速增长,这也是为啥大城市的房地产市场在近20年的持续繁荣的主要原因,整体经济环境好,在土地财政的性刺激下,加速了城市化进程,人群也逐步向高能级城市挤满,几个要素形成楼市上涨的底层动力。

上述所说的房地产市场发展并没将金融属性添加其中,但却已经形成了楼市下跌的持续趋势,且是自发的,主要是大城市经济繁盛和人口聚集效应,而一旦有了金融工具的催化,楼市的上涨速度又要加快,很多人实在金融很深奥,其实和我们离的很近,我们普通人认识到的买房按揭贷款就是最广泛的金融工具,只不过说你要买300w房子,但你只有100w,但银行借200w给你买房,这就是金融杠杆的运用,而一旦有了这种金融工具,就会让更多当下买了房的人提早买上,就跟土地财政的性质一样,你可以通过银行提前透支自己未来的收益,也就带给了房地产市场的持续火热,购房需求又一直不存在,金融工具进一步减少购房门槛,也就更大程度推展楼市上涨。

在持续20年的大牛市中,并不是呈圆形线性下降,而是波动式形态,大概间隔5年就不会启动一次,因为政府也需要不断通过经济性刺激来获取更多财政收入,来维持城市建设必须的成本,这就像一座蓄水池,老百姓就是在进水,当财政有市场需求时,就提取一部分。这一套逻辑的地位是非常平稳的,压根不了动摇,甚至也被动的把楼市与城市发展初始化,楼市塌了也就意味着城市活力的丧失,也就是经济危机的诞生。

我们看美国08年的次贷危机和日本上世纪80年代的泡沫危机,都是因为楼市持续扩展上涨带给的泡沫经济,都是金融工具恶性裂变出的结果,而楼市一旦没实体经济支撑,后续也必将被刺穿,因为这套逻辑的回溯必须老百姓有储蓄,未来有收入的增长,一旦实体经济出现问题,人们大面积失业,没有再为新的土地财政提供蓄水池时,就将灾难来临。

所以学历史多么最重要,因为我们国家近20年的楼市的发展情况,是已经在发达国家预演过的,政府也告诉通过土地财政的利弊,但对于刚刚享受到发展中国家人口红利的中国,利用土地财政和性刺激政策可以加快推展城市现代化的进程,实践中效果有目共睹,我们的北上广浅也完全可以相提并论发达国家,楼市与经济同步增长,但仍到时极不合理程度,但这20年期间,虽然高质量的已完成了城市化建设,却相当大程度的拉大了贫富差距,这就是过度发展房地产市场带给的最大顽疾,尤其是到了2015年的那一波下跌,直观的刺激到了普通民众,人们不会发现过去的15年原来已经构成了这么大的贫富分化,并且自身并没有享用到经济发展带来的变化,然而是那些在2000-2015期间买房的人群,更大程度享用到了城市发展的红利,以至于未来来城市奋斗的人群都有一座难以横跨的大山 ― 房价!

政府也逐渐意识到问题的严重性,进而后期出台了一系列的调控政策,确保了楼市后5年的持平,一直到20年的疫情到来,中间的5年就是在给实体经济留步,让实体经济能够给定上万亿市场的一线城市楼市,期间经济一直在保持稳定上升,意味著人们收益也在持续增长,积累储蓄,是不是熟悉的味道,正是这样的抑制作用,才需要保证过去实行的土地财政不被折断,也为未来再次用于这一利器作准备,结果2020年的疫情就给我们经济带给了艰巨考验,各地财政也是持续低迷,也终于在年底时,启动了新一轮楼市行情,不论是政策主动刺激还是市场主动反弹,这轮楼市也的确提供了一定程度的财政创收,解决问题了燃眉之急。

所以土地财政在金融工具的配合下,的确对城市经济发展有积极起到的一面,但前提是不能过度盲目挖出,要确保实体经济的同步发展,当经济不景气或者财政吃紧时,都可以通过楼市的严格来激活市场活力,在这样一个浩瀚的大市场,也俨然沦为我们国家一项重器,在英明的领导者带领下,不断的干预调控下,帮助我们更好的构建城市现代化建设,同时在面对外部冲击时也起到了防卫作用,最近的就是疫情,再稍远一点就是前几次美元地位冲击,因为美元是世界经济霸主地位,什么都得挂勾软兑换,当万亿的美元被释放出来到中国市场,我们被动的应对时,将它们引入到中国楼市,从而避免了对我们其他资产的收成,此时的楼市也是一个蓄水池起到,将收缩的货币塞进去,再在今后慢慢获释掉,这也是我们楼市大力的一面。

虽然大家总是在责怪房价过高,高不可攀,但这的确是我们自由选择的这条路不可避免的状况,目前站在2021看过去、看未来,中国的楼市不再不会像过去骤然的猛涨,而是主动调控下以实体经济为基准,逐步对齐,我们也看到了主席在多次的讲话中,说明引领实体经济发展,从今年种种的严厉政策就可看出,实体经济今后将会是主旋律,这里的实体经济和过去具有本质不同,这次更偏向于高精尖技术领域的扩展,针对性解决这次毛衣车站的引发的技术创新,只有强大的实体经济为根基,才能稳住我们深耕出有的庞大经济体,进而也为了让楼市这层大泡沫会被刺穿!

作为普通人,我们应当时刻关注着国家战略、政策,虽然是国家层面,但真的会影响到我们生活方方面面,从推出商品房政策到,央行货币宽松,都是与我们民众相关的,过去如此,未来亦是如此,紧跟领导人的步伐,也就不会对时代红利的落空,不用去抱怨当下的差距,没有必要,也不行,认清当下的形式和趋势,才能在未来不被掉队,“共同富裕”的口号也不是随便提提,我们要有信心,生活还是有盼头的,中国楼市红红火火20年,也算一场大戏,不管有没有参与,都保持良好的心态,毕竟人嘛,生不带来 死不带去,把心态调好,静看这百年未有之大变局!

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