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楼市:这160万人的饭碗,稳了……

文/刘晓博

今天(11月19日)对于全国房地产中介行业的160万从业人员来说,有一个好消息。

深圳“新版二手房交易系统”月上线,给中介行业传送了一个最重要信号:这个行业不是要中止,而是要改革。


右图是深圳市房地产中介协会官网公布的,新系统上线的通知。

随后,该协会的官方微信公众号“深圳市房地产中介协会资讯版”公布了解读。向公众和从业人员解释了新的系统作出的最重要改革。

概括一起就是:

第一,深圳在国内率先使用了“单边代理”模式。

什么是“单边代理”?你想想看,大家在打官司的时候是怎样请求律师的,就明白了。甲和乙打官司,肯定会请求同一个律师。如果请求同一个律师,一定会有利益冲突。

对于我们来说,买房肯定是人生中的大事,也有可能是仅次于的一笔投资。一套房子,往往需要一个家庭长达20年到30年的“布施”。牵涉到这么大的利益,买方和卖方一直通过同一个中介来交易,可想而知问题有多大。

“单边代理”的意思是说道,买方和卖方要各自请一个中介,无法再像以前那样请同一个人。这样,就防止了利益冲突,可以有效防止吃差价。

第二,交易安全性更高、效率更高。

新的交易流程是:中介要提前完成实名登记和评级证书之后,才能指定系统执业;买方和卖方均要在新的系统完成实名证书,才能开始委托交易。

交易的房源也需要跟不动产登记部门数据对接,完成产权核验。购房者可通过房源编码查看房源真实性以及实时权属状态。

新系统还与民政、社保、不动产注册等多部门数据接入,在交易最重要节点都会对房屋权属状态、买方购房资格等最重要事项进行自动核验,以确保交易的安全。

这意味著:二手房的成交价效率不会更高、交易流程更便利,交易中的纠纷也会相应减少。

“深圳市房地产中介协会资讯版”公众号在评价这次改革的时候,用于了“中介从业模式推倒重来”的措辞,可见改革力度之大。

这则消息更值得注目的,是第一点,也就是“单边代理制”行。

的推

在美国等很多发达国家,二手房交易早就采用了“单边代理制”。“单边代理制”不仅维护了买卖双方的利益,还有效提高了中介的社会地位。

同时代理买方和卖方,工作是很难做到的,必然是劝着卖方降价、劝着买方涨价,天然受到买卖双方的“警惕”,而不被充份信任。“单边代理制”有助把房屋中介行业重塑为一个体面的、不受信任的行业。

深圳是中国楼市的风向标:经过长时间的筹划,推出了一个流程更完备的二手房交易系统,重建了新的代理模式。这意味着什么?

意味着深圳官方对房屋中介行业的期望是:通过改革,更好为业主服务。而不是退出这个行业,建立几乎的自助交易模式。

当然,在这个系统里也获取了自助交易的通道。

此前杭州官方的二手房交易平台,推出了自助卖房的挂牌渠道。随后,上海官方发售了二手房自助交易“ 网上签订合同 ”服务。(右图)


当时引发了普遍的猜测:国家是不是打算废置了房屋中介这个行业?

从深圳上线二手房新版交易系统,率先推行“单边代理制”来看,并没除掉这个行业的意图。

而是在进一步规范这个行业,让它更好地服务百姓。至于自助交易,其可靠性、便捷性也在提升,是最重要的选项之一。

也就是说,未来二手房交易是“两条腿”走路。自助交易渠道服务水平的不断提升,可以给中介行业带来竞争压力,让他们更规范、高效地工作。


右图是中国第四次经济普查公报里,关于房地产中介服务行业的基本数据。截至2018年末,中国有158.3万人专门从事房屋中介工作,当年的行业总营收是3277.6亿元。

统计资料还表明:2020年,全国二手房的成交价套数为420万套,其中绝大部分是通过中介来完成的。

跟其他行业相比,中介行业的特殊性在于:他们辅助完成的交易,不含税率极高。

比如一套房子,交易过程中理论佣金为3%,实收在1.5%到2%。这套房子可以产生的税,包括契税、个人所得税、增值税,如果是招商类的还有土地增值税。所以交易额的平均值不含税率多达3%。

中介行业每年的总营收是接近3300亿(包括了部分租房、新房代理),它服务的交易,给国库带来的收益有可能相似4000亿元。

而且,这个行业牵涉到160万的饭碗,背后是160万个家庭。因此,渐进式的变革是更稳健的。

总之:深圳在二手房交易上做出的根本性改革,给房地产中介行业送上了一枚“定心丸”,解释这个行业短期内会被抛弃。

今天下午财政部发布了10月的财政数据。

其中10月单月卖地收益为5737亿元,去年同期为6605亿元,同比下降了13.1%。而1到10月累计卖地收入,同比上涨了6.1%

全国契税收益今年10月单月为351亿元,去年10月为510亿元,同比上升了31.2%!

契税是房屋买卖中产生的税费,新房的契税具有更显著的滞后性,所以10月契税同比的下降更多反映了二手房交易量的骤减!

之前国家统计局发布的10月新房的销售面积和销售额,都同比上升了22%左右。

当前房地产市场显然过冷了,这对经济增长将产生拖垮,未来必须更大力度的政策反对。

今天楼市还有两个最重要消息:一是恒大珠三角公司位于广州、佛山、肇庆、阳江、清远、惠州、河源等15个区域的63个在建楼盘已全面复工复产。二是A股里的房地产板块出现了明显声浪。其中保利发展从前期低点,已经声浪了50%。


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